Доста често собствениците на жилища не са доволни от разположението на жилищните си пространства или от размера на баните си и започват да мислят за преустройство. На този етап те дори не осъзнават колко е трудно да се правят каквито и да е интервенции в структурата на дома им. За да се улесни решаването дали преустройството е подходящо, си струва да се разбере какви опции има и колко достъпни са те за изпълнение.
Видове преустройство
Смята се, че почти всяко преустройство трябва да бъде съгласувано с управляващата компания. Това не е вярно. Има редица работи, които не изискват разрешение. Те се извършват по така наречената скица. Тоест, освен подробен план и документи, потвърждаващи собствеността, в този случай не се изисква нищо. Обикновено никой не отказва подобни промени, особено ако те наистина правят жилището по-комфортно.
В по-сериозни ситуации вече е необходимо да се изготви проект и да се получи разрешение. В този случай ще трябва да се съберат много документи. Понякога е препоръчително да се откажат подобни преустройства, за да не се губи време и усилия, например, за да се отървете от стърчащ щранг.
Преустройство по скица
Скицата е схематично представяне на извършваната работа. Много често просто се нанася с линии към съществуващия план на ОТИ. Червените са за елементи, които ще бъдат демонтирани, зелените са за елементи, които ще бъдат монтирани. Описват се и събитията, които ще се извършват. Такова преустройство също се договаря, но след факта на неговото изпълнение. Тоест, те все пак се свързват с ОТИ и получават нов технически паспорт.
Най-често най-простите видове работа се считат за преустройство по скица: пренареждане на ВиК в границите на съществуваща баня, преместване на неносещи прегради извън мокра зона или в кухнята и др.
Трудността при преустройството по скица е, че собственикът на имота не винаги може самостоятелно да определи кои видове работа могат да се извършват без проект и кои не. Поради това често е необходимо да се свържете с архитект, който е запознат с действащите разпоредби в определен регион. Тази информация обаче често може да бъде намерена самостоятелно на уебсайта на градската жилищна инспекция.
Преустройство съгласно проекта
Проект за преустройство е необходим, ако работата засяга важни възли и конструкции в апартамента. Задължително е да се изготви, ако:
- е необходимо да се преместят мокрите зони в апартамента или да се променят техните граници;
- е необходимо да се създаде или запечата отвор в носеща стена или таван;
- промените засягат междуквартирни прегради;
- е необходимо да се съборят всякакви стени в къща с дървени подове;
- предполага се да се направят промени в подовата конструкция;
- е необходимо да се издигне нова преграда с тегло над 150 кг/м2;
- кухнята или кухненската ниша се премества (подрежда);
- се променя формата на отворите за врати или прозорци на изхода към лоджията, външните ограждащи конструкции или се демонтира блокът на перваза на прозореца.
За да изготвите подробен проект, определено не можете без помощта на архитект. Това се прави от служители на специализирани фирми. Освен това, изпълнителят трябва да има одобрение от SRO.
Между другото, московчани имат късмет в това отношение. В някои случаи жителите на столицата могат да получат проект веднага, без да се свързват със специална фирма, ако той съответства на един от представените в „Каталог на типови проекти за реконструкция в масово произведени жилищни сгради“.
След това проектът трябва да бъде представен на MFC или администрацията за одобрение, заедно с редица други документи:
- технически паспорт и обяснение от ОТИ;
- удостоверение за собственост;
- съгласие (нотариално заверено) на собствениците на апартаменти;
- акт за приемане на апартамента или договор за покупко-продажба;
- заявление за реконструкция;
- технически доклад за безопасността и допустимостта на работата.
След като проектът е прегледан и е получено съгласие, собственикът трябва също да свика специална комисия след изграждането или демонтажа на всички необходими конструкции и преди довършителните работи. Инспекторът трябва да приеме работата. Ще е необходимо незабавно да се подаде заявление за удостоверение за завършване на работата. Всичко това трябва да се направи в рамките на една година.
Следващата комисия (обикновено междуведомствена) ще дойде след завършване на работата и ще издаде удостоверение за преустройство и решение.
След това ще трябва да получите нов технически паспорт и да го занесете заедно с двата предишни документа в администрацията, където собственикът ще получи друг документ: удостоверение за въвеждане в експлоатация на съоръжението. Сега остава само да регистрирате направените промени в Регистъра чрез MFC.
По този начин, преди да започнете преустройството според проекта, си струва незабавно да претеглите плюсовете и минусите, а също така да сте готови за факта, че ще трябва да съберете много документи и да съгласувате всяка промяна. Ако все пак решите, че това е необходимо, е по-добре веднага да определите какво още трябва да се промени в апартамента. Нека всичко мине през един проект.
Кога не си струва да започвате реконструкция?
В някои случаи не бива веднага да се опитвате да формализирате проект за реконструкция, тъй като той така или иначе няма да бъде одобрен. Това са ситуации като:
- преустройство в порутена къща;
- разрушаване на преградата между стаята и кухнята в случай на газификация на последната;
- премахване и промяна на напречното сечение на вентилационните канали;
- създаване на проход от хола към основната баня (допълнителна е приемлива);
- разположение на банята над кухнята или стаята на съседите отдолу;
- монтаж на подово отопление от общата отоплителна система на къщата;
- значително увеличение на натоварването върху носещите конструкции;
- разширяване на мокрите зони за сметка на жилищните помещения;
- създаване на технически помещения за сметка на жилищните помещения и някои други.
В тези случаи е по-лесно или да оставите всичко както е, или да прибегнете до някои трикове. Например, сменете газовата печка с електрическа или инсталирайте плъзгаща се преграда между стаята и кухнята.
Ако трябва да организирате дрешник в спалнята, трябва да начертаете маса в последната на плана и да наречете новата стая „дрешник-кабинет“. В този случай новото помещение ще се счита за жилищно, а не за техническо.
Не е възможно обаче във всички случаи да се прибягва до хитрост. Следователно, спорните въпроси определено трябва да бъдат изяснени предварително, за да не се чука безсмислено на вратата в продължение на няколко месеца.
Не бива да извършвате незаконно преустройство. Просто няма да можете да продадете такова жилище по-късно. И ако промените засягат интересите на съседите, последните могат да се обърнат към съда, който ще задължи собственика да възстанови всичко както е било.